A baixa de hipoteca é direito do proprietário quando este paga o valor total do imóvel e este passa a ser seu de pleno direito. Caso a hipoteca tenha sido realizada para garantir a obra, caberá à construtora providenciar a baixa da hipoteca junto à instituição financeira.

Somente com a baixa da hipoteca na matrícula do imóvel o proprietário conseguirá transferir o imóvel para o seu nome. Entenda que sem a baixa da hipoteca o imóvel ainda não é considerado seu.

A manutenção da hipoteca na matrícula do imóvel também pode dificultar uma eventual venda do imóvel, pois o interessado na compra do imóvel ou o banco que fará o financiamento geralmente exigem imóveis livres de quaisquer ônus.

É justamente para evitar esse tipo de situação que existe a baixa de hipoteca.

É sempre bom que o contrato preveja a baixa da hipoteca após a quitação do imóvel. Isso mostra que a construtora está sendo transparente com o comprador e está comprometida a entregar o imóvel livre de qualquer pendência.

No entanto, mesmo que não exista qualquer cláusula nesse sentido, já há entendimento pacificado na justiça de que a baixa da hipoteca é um direito do comprador do imóvel na planta, independentemente da construtora ter ou não quitado sua dívida com a instituição financeira.

Nesse sentido, a Súmula 308 do Superior Tribunal de Justiça, determina o seguinte:

“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou posterior à celebração da promessa de compra e venda, não tem eficácia perante os adquirentes do imóvel”.

Adjudicação compulsória é um procedimento judicial que permite transferir a propriedade de um imóvel para você comprador, mesmo que o vendedor não cumpra com suas obrigações.

Quando é possível?

• Quando o você comprador pagou o preço do imóvel, mas não conseguiu a escritura definitiva
• Quando o vendedor se recusa a conceder a escritura definitiva
• Quando o vendedor não cumpre com suas obrigações contratuais

Onde está prevista?

A previsão legal referente à Adjudicação Compulsória é encontrada no Código Civil (artigo 1.418) e Decreto-Lei nº 58/1937 (artigo 22)

Os embargos de terceiro é uma ação judicial utilizada para cancelar restrições e indisponibilidades na matrícula do seu imóvel em determinadas situações.

Normalmente, as pessoas se contentam em fazer um contrato de gaveta ou, no máximo, a escritura pública, sem realizar o registro dela, achando que assim estarão plenamente protegidas.

No entanto, ao não realizar o registro da escritura púbica na matrícula do imóvel, você comprador poderá sofrer uma série de problemas.

O problema de não registrar a escritura do Imóvel

Ao se optar em não realizar o registro do imóvel, o bem permanece, perante o cartório, como se fosse do vendedor ou antigo proprietário.

Com isso, qualquer pessoa ou empresa que deseje realizar uma penhora contra esse antigo proprietário, poderá requer ao juiz da ação em que tenha um crédito a receber, que esse bem seja penhorado para pagamento da dívida por meio, por exemplo, de um leilão judicial.

E via de regra, isso será concedido, podendo ocasionar na retirada dos ocupantes do imóvel e sua venda forçada.

Situações em que cabem os embargos de terceiro

• Quando uma pessoa não envolvida no processo sofre ameaça ou constrição na matrícula do imóvel que possui por dívida do vendedor ou antigo proprietário do imóvel
• Quando uma pessoa não envolvida no processo sofre turbação ou esbulho na posse de seus bens
• Quando uma pessoa sofre ameaça ou constrição sobre bens específicos que não estão sujeitos à sua responsabilidade patrimonial

Fundamentação Jurídica

• A Súmula 84 do STJ admite a oposição de embargos de terceiro fundados em alegação de posse advinda de compromisso de compra e venda de imóvel.
• No mesmo sentido, o parágrafo 1º do art. 674 do Novo CPC, determina que os embargos de terceiro poderão ser opostos, também, por aquele que tenha posse sobre o bem. Ou seja, tanto o proprietário quanto o possuidor são legítimos para opor embargos como terceiros no processo.